fixin (fixin) wrote,
fixin
fixin

Categories:

Ипотека или аренда в моём конкретном случае



Один товарищ в комментах предположил, что если бы я снимал в течении 8 лет с 2007 по 2015 годы квартиру за 20 тысяч и при этом откладывал бы 10 тысяч ежемесячно на депозит с ежемесячной капитализацией под 12%, то я бы выиграл в деньгах.


Рассмотрим, так ли это.


В августе 2007 я приобрел квартиру за 2 800 000 в ипотеку с первоначальным взносом 500 000 рублей по ставке 12% годовых. Сейчас она стоит 3 500 000. 


Выплаты за квартиру составляли 24 000 платеж и 5000 - коммуналка, итого по 30 в месяц. В мае 2014 я изменил сумму платежа, он стал равен 14.


Если бы я воспользовался вариантом аренды, то на текущий момент у меня на депозите было бы 2 850 000 + материнский капитал 453 000, итого 3 млн рублей.


Для покупки квартиры недоставало бы полмиллиона.  На текущий момент я должен за квартиру 1 200 000 рублей.


Т.е. в случае с арендой мне бы пришлось еще 50 месяцев откладывать по 10 тысяч (неся при этом расходы на аренду 1 млн рублей) или все-таки вступить в ипотеку с меньшей, чем у меня суммой в 500 000 рублей, но по более дорогой процентной ставке, т.к. ставки по кредитам выросли. Тут мне мой дар прогнозирования отказывает, но сдается, что вышло бы то на то.


Более выгоден был бы промежуточный вариант с покупкой однокомнатной квартиры, чтобы съэкономить на аренде. Но тут использование материнского капитала было бы проблематично, т.к. потом ее было бы сложно продать, соответственно мы бы располагали только суммой 2 850 000.




Как заявляет автор, я бы мог через 8 лет, в августе 2015 года вселиться в более удачную квартиру чем сейчас. Но рассчеты показывают, что нет.


Хотя, если быть объективным, я вносил доплаты в на сумму 215 000 для погашения кредитов, также учтем ежегодную страховку в среднем в размере 10 000 в год, это дает еще 80 000, итого 295 000 рублей.



В этом случае, да, у меня было бы примерно 582 000 дополнительных денег, чтобы купить мою же квартиру по текущему уровню цен за 3 500 000 рублей.


Объясняю, почему я этого не сделал.


Накопления несут в себе риски. При оценке рисков нужно исходить из сложившейся ситуации.


Валютные схемы я даже не рассматривал, т.к. золотое правило ипотеки - брать кредит в валюте дохода. Те, кто его проигнорировали и взяли ипотеку в валюте, влетели недавно на проблемы.


Цены на квартиры показывали неизбежный рост. Соответственно, при вычислении схемы с арендой я должен был учитывать, что цены на квартиру и на аренду будут постоянно расти.


Рост цен на квартиры замедлился только в 2008 году, до этого предполагать уменьшение цен в рублях было затруднительно:



Когда я расчитывал цену за квартиры, использовал ставку 7% в год, соответственно мои ожидания цен на 2015 год составляли 4 800 000 рублей, т.е. планировалось, что моя квартира подорожает на 2 млн, а не на 0.7 млн, как произошло в реальности.


При ипотеке же я имел постоянные платежи в рублях, которые составили бы для меня проблему только в случае дефляции, т.е. кризиса в экономике, безработицы и т.п. Такое бывает редко и маловероятно.


С ростом инфляции эти платежи должны были быть все меньше и меньше для меня. И, действительно, если в 2007 году я получал 80-90 тысяч, то начиная с 2010 года, я начал получать 120 00 и эти платежи для меня стали еще более подъемными.


Хранить большие суммы в банках всегда было рисковано, только недавно застрахованная сумма изменилась, до этого была 700 000, следовательно мне нужно было разбить вклады по 600 000 и хранить их в 4 банках, а у каждого банка свои процентные ставки, не всегда выгодные. Процессы банкротства замедляли бы рост средств на депозите, а уж учитывая, что автор стремится к максимальной процентной ставке, наверняка бы один из четырех-пяти банков, где хранились бы деньги, лопнул и это бы затормозило рост.


Кроме того, есть сомнения относительно того, что в 2008-2010 годах можно было делать вклады под 12% в рублях.


Информация от ЦБР за 2008 и 2009, а также случайно выбранные тарифы банков за 2009 год показывают, что тогда ставка была 9-10%. Высокая ставка по депозитам в районе 12% - это явление последнего времени после изменения курса рубля.



Что, разумеется разрушает все прогнозы по аренде, суммы получаются намного меньше.


Кроме того, при ипотеке есть один положительный фактор - ты живешь на одном месте, а это важно, учитывая что рынок аренды у нас не особо развит. Даже невзирая на заключения договора (а это всегда стоит дороже и выбор меньше), тебя могут выгнать на мороз и нужно решать проблемы с переездами. Предположить что 8 лет можно снимать одну квартиру - это из области фантастики.


Кроме того, ремонт арендуемой квартиры бессмысленный, а квартиры с ремонтом стоят дороже. Я же вложил порядка 300 000 в обустройство квартиры - считая ремонты, мебель и купленную бытовую технику (в т.ч. стационарную, типа кондиционеров, унитазов и т.п).


Итого, делаю выводы:


1. Рассчеты автора неверны из-за неверной посылки относительно того, что ставка по вкладам была всегда 12% (тем более по вкладам с ежемесячной капитализацией).


2. Даже если расчеты были бы и верны, с арендой я бы выиграл только 1.2 млн рублей, но это знание, которое приходит постфактум, сейчас, когда известна динамика цен на квартиры. Т.е. в 2007 году, разумеется, в прогнозы закладывались бы совершенно другие цены и выбор аренды был бы сопряжен с большими рисками. По сути, автор, зная текущее финансовое положение, пытается вернуться в прошлое и на этом навариться.


3. В целом меня мой план по ипотеке устраивает. Гораздо большую проблему для меня составляют потребкредиты в объеме 500 000 рублей. Вот с ними я и буду бороться в первую очередь. А там, глядишь и вернусь к первоначальному плану. Меня устраивает, что за квартиру процентов я плачу только 12 000 рублей в месяц, таких низких арендных цен за квартиру я не найду, т.е. снимаю дешевле рынка. Не утрачиваю надежду на инфляцию, что стану получать больше, косвенно я вижу регулярное повышение цен на транспорт, продукты, соответственно и зарплаты неизбежно пойдут вверх, а то я уже подзастрял на 120 000 на целых пять лет. Когда я буду получать 150 000, это будет совершенно другая тема.


4. Соответственно, все рассуждения автора - это спекуляция на конкретном экономическом моменте, причем с ошибочной процентной ставкой. Аренда и ипотека дают примерно одинаковый результат, но риски аренды намного выше.


 


Сначала считаю депозит на 7 лет с пополнениями на 10000:


Первоначальный взнос: 500000
Ежемесячный взнос: 10000
Процентная ставка: 12% годовых
Срок депозита: 7 лет


Найдем реальную месячную процентную ставку:
(1 +  x )12 = 1 +  12
100% 100
x = (12√1 + 12/100 - 1)·100% ≈ 0.9488792934583046%


Переформулируем задачу
Первоначальный взнос: 500000
Ежемесячный взнос: 10000
Процентная ставка: 0.9488792934583046% в месяц
Срок депозита: 84 месяцев


Результат
Итоговая сумма выплат: 2371247.31
в том числе %: 1041247.31


Затем считаю депозит в течении года без пополнения:


Первоначальный взнос: 2371247
Процентная ставка: 12% годовых
Срок депозита: 1 год


Результат
Итоговая сумма выплат: 2655796.64
в том числе %: 284549.64


Учитываем дополнительные платежи и капитализацию по ним за 6 лет:


Первоначальный взнос: 295000
Процентная ставка: 12% годовых
Срок депозита: 6 лет


Результат
Итоговая сумма выплат: 582277.70
в том числе %: 287277.70


Материнский капитал:
Согласно вики равен в 2015 году 453 026.


В процессе расчетов использовался кредитный калькулятор отсюда.

Tags: ипотека
Subscribe
promo fixin декабрь 31, 2037 16:57 1417
Buy for 30 tokens
UPD: Друзья, в августе 2019 года блог переехал на http://fixinchik.ru. Welcome! Добро пожаловать в журнал Осипова Сергея Александровича, известного также как Fixin и Гений 1С. Рекомендую ознакомиться с Часто Задаваемыми Вопросами обо мне. Что я хочу в подарок - список. Мой проект "…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 69 comments
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →